Herbestemming: Brugwachtershuisjes – Amsterdam

Projectgegevens

Naam SWEETS
Adres verspreid door Amsterdam, zie website SWEETS
Bouwjaar 1673-2009
Voormalige functie brugwachtershuisjes
Nieuwe functie hotel
Oplevering vanaf 2012
Status geen / rijksmonument / UNESCO werelderfgoed
Architect(en) exterieur: meerdere; interieur en concept: Space&matter

Wakker worden in een verhaal met de stad als lobby

Ze liggen verspreid over de stad, dateren uit de periode 1673-2009 en waren allen tot voor kort nog operationeel. Nu vormen achttien Amsterdamse brugwachtershuisjes tezamen het SWEETS hotel – tien andere worden er nog opgeleverd. De complexe herbestemming is een verhaal over enthousiaste samenwerking en woekeren met vierkante centimeters. En vooral over liefde voor ons culturele erfgoed. Dit project heeft in 2022 een update gekregen. 

Toen

De karakteristieke brugwachtershuisjes boden tot niet al te lang geleden een onderkomen aan de brugwachters van Amsterdam. Vanuit de hoge huisjes hadden de brugwachters een goed overzicht over het water. In de huisjes konden ze schuilen voor de regen en wind, of gewoon even rustig hun boterham opeten. Maar hier waren ook de bedieningspanelen aanwezig om de brug voor grote schepen te openen en vervolgens weer te sluiten.

Geen huisje is hetzelfde. De brugwachtershuisjes komen uit verschillende perioden en dat is terug te zien in de bouwstijlen. Het oudste huisje stamt uit 1673 (de Amstelschutsluis), de jongste uit 2009 (het Haveneiland op IJburg). Zeven van de huisjes zijn ontworpen door architect Piet Kramer (1881-1961), die begin twintigste eeuw esthetisch adviseur van de afdeling Bruggen bij de Dienst Publieke Werken van Amsterdam was. Hij ontwierp zijn brugwachtershuisjes in de stijl van de Amsterdamse School, met bakstenen muren, witte kozijnen en expressieve dakvormen. Geheel in harmonie met de wijken waarin ze gebouwd werden.

Lees dit verhaal verder op de website van Oneindig Noord-Holland.

Herbestemming

“Soms staan we met tien personen in zo’n huisje. Wat is de potentie? Is het Amsterdamse School? Hoe krijgen we er in godsnaam een badkamer in?” Suzanne Oxenaar, medeoprichter en artistiek directeur van SWEETS, legt uit dat de herbestemming van een brugwachtershuisje altijd begint met een zogeheten design picknick. Interieurbouwer, installateur, housekeeping, general manager, Oxenaar en architect Marthijn Pool (Space&matter); met z’n allen maken ze ter plekke het schetsontwerp voor de herbestemming. “Als methode werkt dit heel goed”, zegt Pool. Slechts enkele keren heeft die geleid tot een herontwerp. “Daarnaast zijn het kleine objecten met een beperkt honorarium; we moeten dus spaarzaam omgaan met de uren die we hebben.”

De oude interieurs van de kleine brugwachtershuisjes zijn niet bewaard gebleven. Oxenaar: “Heel eerlijk gezegd zagen de huisjes er verschrikkelijk uit van binnen. Ze zijn dan ook eindeloos gebruikt als utiliteitsgebouwtje.” Het construeren van een hotelkamer is daarom elke keer een ontwerpopgave. “We kijken eerst wat er uit kan en hoeveel ruimte dat creëert. In sommige huisjes zit een schoorsteen; door die weg te halen heb je net genoeg ruimte om een badkamer met wc te creëren. In een hotelkamer heb je die faciliteiten nu eenmaal nodig. Je moet ook altijd een boiler hebben. Het is woekeren met vierkante centimeters.”

Het tekent de complexiteit van deze herbestemming, die tot stand kwam door een toevallige samenloop van omstandigheden. Het idee om een hotel te maken in de achtentwintig brugwachtershuisjes (en sluiswachtershuisjes) in Amsterdam kwam van Space&matter. Het architectenbureau ontwikkelde al eerder een concept waarin de hotelgast ‘wakker wordt in het verhaal’ – in dit geval het alledaagse leven in de historische binnenstad van Amsterdam – in tegensteling tot wakker worden op afstand zonder het besef daarvan deelgenoot te zijn. Het vinden van een plek was echter ingewikkeld.

Rond dezelfde tijd stapte gemeente Amsterdam over naar een centraal bedieningssysteem voor zo’n zestig beweegbare bruggen. Veel brugwachtershuisjes zouden daarom leeg komen te staan. Toen Space&matter via projectontwikkelaar Grayfield met de gemeente in contact kwam over een herbestemming van de huisjes vond de laatstgenoemde dit een sympathiek idee. Volgens Joost Diepersloot (Ruimte en Economie, gemeente Amsterdam) wilde de gemeente de “unieke brugwachtershuisjes als cultureel erfgoed behouden. […] Ze krijgen een nieuw leven en blijven kostenneutraal behouden voor de stad. Niet alleen de meer centraal gesitueerde bijzondere bouwwerken, ook de meer functionele brugwachtershuisjes op een afgelegen locatie.”

Succesfactoren

Eén van de voorwaarden voor het slagen van de herbestemming was volgens Pieter Vlaardingerbroek (Monumenten & Archeologie, gemeente Amsterdam) het constructieve gemeente-brede overleg. Amsterdam is een grote gemeente en het kan zo zijn dat afdelingen afzonderlijk met een project bezig zijn. In dit geval werkten verschillende gemeentelijke afdelingen vanaf het begin goed samen en dat versnelt het proces. Vlaardingerbroek: “Dat klinkt alsof het hoort, maar het is niet hoe het altijd gaat.” Iedereen kon vrij zijn eigen expertise uitoefenen.

Dat kan Pool beamen: “Dat voel je in het team, iedereen vond het leuk om hier aan te werken. […] De gemeente heeft echt moeite gedaan om te helpen. Soms is er een slagboom verplaatst, of een stoplicht bijgeplaatst. Die aanpassingen faciliteerden zij zelf.” Ook werd er een haalbaarheidsanalyse gedaan door de dienst IVV (nu Verkeer en Openbare Ruimte) en cultuurhistorisch onderzoek door Monumenten en Archeologie. De huisjes staan op een brug; wat doe je als de brug open gaat, hoe zit het met brandveiligheid en welke risico’s kleven nog meer aan dit project? Wat is waardevol en kan er wat misgaan als je iets aan het interieur doet?

De diversiteit van de objecten is groot en dat maakt het project volgens Pool “aaibaar en ontwapenend”. Elk brugwachtershuisje heeft een plek in de tijd en een positie in de stad. De stadsontwikkeling van Amsterdam kan daarom verteld worden aan de hand van de huisjes. Pool legt uit dat iedere stadsuitbreiding een nieuwe wijk aan de overkant van het water en dus een brug met een brugwachtershuisje in de stijl van de tijd met zich meebracht.

Lang niet alle huisjes hebben een monumentenstatus en over de meerderheid was cultuurhistorisch niet veel bekend. Pool: “Natuurlijk gaan we altijd respectvol om met wat we aantreffen, we hebben onszelf in die zin de restricties opgelegd die anders misschien door de monumentencommissie waren opgelegd. Aan de andere kant heeft het vaak ontbreken van de monumentenstatus ons meer vrijheid gegeven om de huisjes aan te passen.”

En dat was hard nodig, de brugwachtershuisjes moesten immers worden omgebouwd tot hotel. Oxenaar: “We proberen het stoere functionele karakter te behouden en tegelijkertijd comfort te creëren. We sluiten een compromis tussen stijl en functie. Zo moet het huisje bijvoorbeeld goed afsluitbaar zijn, maar willen we wel het open karakter bewaren.” Initiatiefnemers met hart voor de zaak en die risico’s durven te nemen zijn bij deze herbestemming onontbeerlijk gebleken. Oxenaar: “Wat ik wel eens gezegd wil hebben is dat wij een probleem van de gemeente oplossen. Niet alleen knappen we de huisjes met hart en ziel op en geven we ze nieuw elan; bovendien geef ik het je te doen, want het zijn er achtentwintig. Het was een harde voorwaarde van de gemeente om ze allemaal op te knappen, en dat is best wel een extreme voorwaarde. […] Het is een enorm project, maar ik vind het heel bijzonder dat wij dit kunnen doen.”

Struikelblokken

De grote diversiteit aan brugwachtershuisjes en de complexiteit van het project werkten anderzijds vertragend. Zo zijn enkele huisjes nog niet door de gemeente overgedragen. Diepersloot: “Het is een lang traject dat veel geduld en extra inspanning vergt om de neuzen de goede kant op te houden. Daarbij is de energie en inzet van de initiatiefnemers van groot belang voor de voortgang.” Oxenaar benoemt het verschil in tempo. De omgang met investeerders is voor een ondernemer lastig als een project langer duurt en dat maakt dat het risico groot is. “Het is echt een enorme persoonlijke investering. Denk dus goed na voordat je daar aan begint.” Aan de andere kant complimenteert ze de gemeente met haar ruimdenkendheid. “Hiermee heb je laten zien dat je een project als dit kan realiseren.”

De vertraging lijkt vooral door juridische en maatschappelijke factoren te zijn opgetreden. Spannende momenten waren volgens Diepersloot bijvoorbeeld het komen tot een huurovereenkomst en het verkrijgen van de vereiste omgevingsvergunningen om de huisjes ook juridisch een andere bestemming te geven. “Het hotelbeleid en de publieke opinie over de drukte in de stad waren namelijk nogal gewijzigd sinds het besluit om de huisjes tot hotel te herbestemmen.” Ook Pool benoemt het juridische – wie is verantwoordelijk?; wie loopt risico? – als een struikelblok en als een factor om rekening mee te houden. “Je komt in een project als dit af en toe wat frictie tegen. Maar dat hebben we ook weer opgelost.”

Tips

Bij het eerste onderzoekstraject naar de haalbaarheid van de herbestemming – in dit geval uitgevoerd door gemeente Amsterdam – kan het helpen de cultuurhistorische waardering te scheiden van de cultuurhistorische advisering, zoals bij deze herbestemming is gebeurd. Vlaardingerbroek: “De kans dat je boodschap overkomt wanneer je de waardering lostrekt van degene die op basis daarvan haar advies geeft is groot. Als je dat niet doet zijn mensen geneigd vooral een oordeel te horen.” Die ‘scheiding der machten’ kan een meer onafhankelijke indruk geven en zo komt de inhoud beter over. In het vervolgtraject is het volgens Diepersloot belangrijk om een “initiatief vanuit de markt een warm welkom te heten, zonder je eraan over te leveren”. Faciliteren binnen kaders. Ook werkt een top-down benadering het beste om de ambtelijke medewerking te houden: een initiatief moet ondersteund worden en blijven door het bestuur van de publieke organisatie.

Volgens Pool is het als initiatiefnemer goed om de samenwerking te zoeken met een serieuze partij als het Lloyd hotel, het moederbedrijf van SWEETS. “We hebben echt wel de kracht van het Lloyd hotel aan onze zijde gehad om de geloofwaardigheid [van het project] binnen de gemeente verder te brengen.” Verder waarschuwt hij toekomstige initiatiefnemers en steekt ze tegelijkertijd een hart onder de riem. “Het is niet de makkelijkste weg. Je maakt het jezelf net wat moeilijker dan met een nieuwbouwproject, maar het resultaat is natuurlijk rijker. Dat gaat om karakter, bezieling en verhalen. Dat krijg je ervoor terug. Immateriële waarde, daar moet je van houden. En dan loont het.”

Update 2022

Inmiddels zijn 22 van de 28 huisjes opgeleverd. Dat traject heeft geleid tot nieuwe inzichten met betrekking tot het herbestemmingsproces en de exploitatie.

Hotelkamers verborgen in het volle zicht

Suzanne Oxenaar, artistiek directeur van SWEETS, vind het opvallend dat héél veel voorbijgangers – met name Amsterdammers  –  heel graag de huisjes van binnen willen zien. ‘Als wij met de ontwikkeling van een huisje bezig zijn lopen er dagelijks mensen voorbij die vragen of ze even binnen mogen kijken. Die fascinatie heeft denk ik met de maat en de positie in de stad te maken’. Die prominente positionering vinden de hotelgasten ook bijzonder. ‘De reacties van de hotelgasten zijn heel positief’, aldus Oxenaar. ‘Je bent verborgen in het volle zicht en dat geeft gasten een unieke ervaring’.

28 keer een maatwerk verbouwing

Om de brugwachtershuisjes om te toveren tot hotelkamers moest er voor elk afzonderlijk huisje een plan op maatgemaakt worden. Oxenaar: ‘Elk huisje is zo wezenlijk anders. Denk aan de verschillende bouwjaren (1673 tot 2009), architecten (van Johannes Hudde tot de recent overleden Quist Wintermans),  dakvormen, materialen, bouwstaat en aan- of afwezigheid van nutsvoorzieningen. Hierdoor was standaardisatie onmogelijk, terwijl je als hotelier meestal juist bezig bent met eenheid scheppen door het standaardiseren van elementen in je hotel. Dat wisten we natuurlijk vooraf wel, maar toch hebben we ons verkeken op de impact hiervan en het creëren van 28 kleine hotels. ’

Hoge exploitatie kosten

Vooralsnog maakt SWEETS geen winst op de hotelkamers. Dit heeft meerdere redenen, zoals de relatief hoge verbouwings- en exploitatiekosten – onder andere het gevolg van het gebrek aan schaalvoordeel. Voor elk huisje moet bijvoorbeeld een volledige infrastructuur voor nutsvoorzieningen en bijvoorbeeld airconditioning aangelegd worden. Ook het schoonhouden van de kamers is arbeidsintensief gebleken: het housekeepersteam moet steeds voor het schoonmaken van een andere kamer door de stad reizen en bovendien zijn de kamers vaak verdeeld over meerdere etages. Het schoonmaken van een reguliere hotelkamer kost daarom veel minder tijd.

‘Het komt ook’, vertelt Oxenaar, ‘omdat de oplevering van sommige huisjes langer duurt dan verwacht, terwijl ons businessmodel vanaf het begin gebaseerd is op de verhuur van 28 huisjes’. Ook zijn er onvoorziene kostenposten, zoals het verwijderen van graffiti. Anne Finders, Operations Manager bij SWEETS: ‘Onze housekeepers inventariseren dagelijks de graffiti. De gemeente is verantwoordelijk voor het onderhoud van de buitenkant, met uitzondering van graffiti. Zij haalt dit alleen weg als de teksten racistisch of fascistisch zijn.’

 Omarm initiatieven vanuit de samenleving

Oxenaar is heel blij dat de gemeente dit project aan heeft gedurfd: ‘Doordat je deze collectie huisjes bij elkaar houdt, vertel je een verhaal uit de geschiedenis van de stad. Je laat een laag zien die normaal onzichtbaar is’. De gemeente zou meer kunnen inzetten op dit soort initiatieven, denken Oxenaar en Finders. ‘Dit soort initiatieven brengen zo veel nieuw leven in de stad. Kijk naar het belang van Blijburg voor de ontwikkeling voor IJburg en naar de enorme impuls die de ontwikkeling van de Ceuvel aan de wijk Buiksloterham heeft gegeven’. Het beleidsmatig stimuleren en faciliteren van initiatieven vanuit de samenleving zou meer moeten gebeuren, vinden ze. ‘Het zijn cadeaus voor de stad. Je hebt geen idee hoeveel tijd en energie wij met onze medewerkers en architecten in ieder huisje en elk project stoppen, omdat we er in geloven’.

(Tekst: Primo Reh | Beeld: Ossip van Duivenbode)