Herbestemming: Broedersbouw – Zuidoostbeemster

Herbestemming: Broedersbouw – Zuidoostbeemster

Projectgegevens

Naam Broedersbouw
Adres Oostdijk 13, Zuidoostbeemster
Bouwjaar 1742
Voormalige functie boerderij
Nieuwe functie appartementen
Oplevering 2017
Status Rijksmonument
Architect(en) Sander Douma Architecten BNA

Rijksmonumentale origami-puzzel

Rijksmonumentale stolp De Broedersbouw heeft een nieuwe bestemming gekregen als onderkomen voor negen appartementen. Het bleef jarenlang spannend of de herbestemming zou slagen: midden in crisistijd werd het plan mét omgevingsvergunning te koop gezet.

Toen

De statige herenboerderij is in 1742 gebouwd op de plaats van een oudere boerderij. Hoewel het tegenwoordig als een van de oudste boerderijen van de Beemster wordt gezien, was het een zeer moderne boerderij voor zijn tijd. Met zijn zeventien meter hoge rietgedekte dak vormt de stolp al meer dan 250 jaar lang een herkenningspunt in Zuidoostbeemster.

De Broedersbouw, die de status van rijksmonument heeft, is bijna 28 meter lang en 22 meter breed. Tot 1950 is er weinig aan de boerderij veranderd. Binnen bevinden zich nog de historische bedsteden en betegelde schouwen. In de voorgevel zijn de zogenaamde ‘darsdeuren’ te zien, die vroeger leidden naar de paardenstal. Ook was er een stal voor koeien aanwezig. De ruimte onder het hoge, puntige dak werd in de wintertijd gebruikt voor de opslag van hooi. Sinds 1878 is de boerderij bewoond geweest door de familie van de laatste boer, Piet Kooij. Met zijn vertrek in 2015 heeft De Broedersbouw zijn oorspronkelijke boerenfunctie verloren. In een groots restauratieproject is de stolpboerderij de afgelopen jaren in oude glorie hersteld. De stolp is uitgebreid verbouwd en het landgoed van anderhalve hectare opnieuw aangelegd.

(Meer lezen? Het hele verhaal staat op de website van Oneindig Noord-Holland)

De herbestemming

Ian van Adelberg, architect bij Sander Douma Architecten en Jaap van Zijp,  gemeente Beemster en Purmerend, moeten beiden diep in hun geheugen graven op de vraag hoelang het herbestemmingstraject precies geduurd heeft. Van Adelberg: ‘De vergunning is in 2014 verleend, maar we zijn hier al sinds 2010 mee bezig.’ Het pand was in eigendom van de ondernemersfamilie Loudon. Eigenaar en erfgenaam Jhr. Drs. John Hugo Willem Loudon ontwikkelde samen met Sander Douma Architecten een plan om de rijksmonumentale stolp een nieuwe woonbestemming te geven. Van Adelberg: ‘We hebben ook andere functies onderzocht, maar een invulling met woningen bleek toch de meest haalbare kaart te zijn. We zijn toen uitgekomen op negen woningen, die als een soort origami-puzzel in elkaar zijn geschoven. Het vierkant, midden in de stolp, hebben we vrij gehouden als gemeenschappelijke ruimte en ontsluiting van de woningen.’

Succesfactoren

De gemeentelijke commissies en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) schrokken van het volle programma. Van Adelberg: ‘Toch is de boerderij er groot genoeg voor. We spraken dan ook ter plaatse af om ze van de haalbaarheid te overtuigen. Uiteindelijk hebben we veel gehad aan een van de wethouders die met volle overtuiging het plan heeft verdedigd binnen de raad.’ Bijzonder is dat het plan uiteindelijk met omgevingsvergunning in de markt is gezet. Van Adelberg: ‘We wilden het graag aan een of twee partijen verkopen, maar dat was tijdens de crisis onmogelijk. Op deze manier is het toch gelukt om de appartementen binnen een jaar aan liefhebbers te verkopen. Dat was veel sneller dan we van tevoren hadden gedacht.’ Een andere overwinning is bereikt met de inrichting van het erf. Het landschap rondom dit soort boerderijen is samen met de stolp onderdeel van een cultuurhistorisch ensemble. Van Zijp legt uit: ‘Uit onderzoek van een landschapshistoricus bleek dat de boerderij vroeger met een gracht, bomenrijen en sloten was omringd. Achter het gebouw zijn twee bijgebouwen gekomen met bergruimte voor de bewoners, en waar mogelijk is het erf van de boerderij hersteld.’

Struikelblokken

‘De grote winst van deze herbestemming is dat het gelukt is,’ aldus Van Adelberg. Daar is echter wel een lange periode van voorbereiding aan vooraf gegaan, waarbij het project een aantal keer dreigde te stranden. Het was laveren tussen wat mogelijk is in het rijksmonument, financiële haalbaarheid en het wooncomfort van de toekomstige bewoners. Van Adelberg: ‘Je zag de boerderij voor je ogen verslechteren. We zijn er uiteindelijk acht jaar mee bezig geweest.’ Niet iedereen is gelukkig met het resultaat. De adviseurs van de RCE beschouwen de huidige invulling als veel te zwaar voor het laadvermogen van het monument. Zij zien het intensieve woonprogramma, de vele daglichtvoorzieningen en inpandige balkons als een te zware aanslag op de rijksmonumentale boerderij. Dit project laat dan ook zien dat het helaas niet altijd mogelijk is om een tot een eindresultaat te komen dat de goedkeuring van iedereen kan wegdragen. Van Zijp: ‘De welstandscommissie, de erfgoedcommissie en de RCE gaven verschillende adviezen. De gemeente organiseerde vervolgens een overleg met alle partijen. De architect liet een aantal opties zien en daar is vervolgens een keuze uit gemaakt. Zo konden knopen worden doorgehakt.’ Het belangrijkste punt van discussie was de toevoeging van ramen, en later, de toevoeging van enkele inpandige balkons. ‘Je wil niet dat zo’n stolp een emmentaler kaas wordt’, aldus Van Zijp. Er is voor gekozen om de ramen zo laag mogelijk in het dak te plaatsen en de gezamenlijke ruimte te markeren met een lichtstraat. ‘Een duidelijke, stoere ingreep, die bijdraagt aan de leesbaarheid van het gebouw en een rustig beeld oplevert’, aldus Van Adelberg.

Tips

Zowel Van Zijp als Van Adelberg noemen een tijdig vooroverleg met de gemeente essentieel. Van Zijp: ‘Ga al in de schetsfase aan tafel met de gemeente, de regionale commissies en de RCE, om te onderzoeken of je plannen haalbaar zijn. Wij zijn als gemeente normaal gesproken heel voorzichtig met het opsplitsen van woningen en op onze hoede voor precedentwerking. In dit geval was het echter een goede oplossing. Het is maatwerk, en elk geval moet je opnieuw beoordelen.’ Van Adelberg: ‘Lees je goed in voordat je begint. Wat zijn de mogelijkheden? Wat staat er in het bestemmingsplan, heeft de gemeente een stolpenbeleid? Zo kan de eigenaar in objectieve stukken lezen wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn. Je ziet het nu gelukkig steeds vaker, maar vijf tot tien jaar geleden hadden de meeste gemeenten nog geen stolpenbeleid.’ Ten slotte adviseert hij om niet al te bevreesd te zijn voor een monumentenstatus. ‘Mensen denken vaak bij voorbaat dat er niets mag. In de praktijk is dat niet zo. Zolang je met een goed plan komt, zijn er voldoende mogelijkheden. We hebben vaak genoeg tegen de randen aan geschuurd van wat mogelijk was.’

(Tekst: Isabel van Lent | Beeld: Ossip van Duivenbode)